분양가상한제 개편안 다음주 발표…서울 분양 가뭄 풀릴까

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국토부, 이달 말 가산비 심사 기준 구체화한 매뉴얼 공개

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그동안 서울 아파트 공급의 걸림돌로 작용하고 있다는 지적을 받아 왔던 분양가 상한제(분상제) 개편안이 이달 안(다음 주) 발표될 것으로 보인다. 

부동산업계에 따르면 국토교통부는 분양가 상한제 심사 기준 업무 매뉴얼을 개정해 다음 주 공개할 계획이다. 

이번 개편안은 분양가 상한제 가산 공사비 심사 기준 구체화를 주요 내용으로 하고 있는 것으로 알려졌다. 

이에 따라 분양가 상한제 등으로 공급이 제한됐던 서울지역에 아파트 일반분양이 재개될지 여부에 업계와 수요자의 관심이 집중되고 있다. 

정부가 추진하고 하고 분양가 상한제 개선안은 지자체마다 제각각 다르게 규정된 분양가 인정항목과 심사 방식을 구체화해  사업 주체의 예측 가능성을 높이는 것을 핵심내용으로 하고 있다. 

현재 분양가 상한제 적용을 받은 지역의 아파트 분양가는 택지비와 기본형 건축비를 합산한 금액에 택지비·공사비에 대한 각각의 가산비를 더해 결정된다. 이를 통해 분양가를 주변 시세의 70∼80% 선에 묶어놓기 위한 제도다.

문제는 지자체가 심의하는 가산비의 경우 인정 범위가 제각각이었다는 점이다. 똑같은 공사비도 지자체에 따라 인정 비율이 50∼87%로 차이 났다. 
 

▲ 분양가 상한제 일부 개편안이 이달 안에 발표된 것으로 보인다. 중앙포토 자료사진


특히 일부 지자체에서는 법정 초과 복리시설 설치비용을 인정해주지 않아 논쟁이 잇따랐다. 이처럼 지자체마다 가산비 항목과 심사 방식이 게각기 달라 지자체와 사업 주체 간 분쟁으로 이어지면서 분양이 지연되는 사례가 적지 않았다. 

이에 따라 국토부는 이달 안에 지자체마다 통일된 기준으로 적용할 수 있도록 분상제 심의 기준을 매뉴얼로 만들어 일선 지자체에 배포하기로 했다.

업계에선 새로운 분양가 심사 기준이 마련되면 서울 아파트 분양에 숨통이 트일 것으로 기대하고 있다. 부동산R114에 따르면 현재 서울 분양가 상한제 대상지역에서 연내 분양을 계획 중이거나 분양 일정을 확정하지 못한 아파트는 23개 단지,  2만7000여가구에 달한다.

 현재 서울에서 분양가 문제 등으로 일반분양이 지연되고 있는 곳은 강동구 둔촌 주공, 서초구 방배5구역, 송파구 신천동 잠실진주 등이다. 업계에선 분양가 상한제 개편안이 발표되면 이들 단지의 조합과 사업 주체, 지자체 간의 분양가 협의가 재개될 것으로 보고 있다. 

하지만 전체 분양가에 미치는 영향이 제한적일 것이라는 주장도 나오고 있다. 분양가 상한제에서 아파트 분양가를  산정하는 기준 중 하나인 가산비가 전체 분양가의 10∼15%에 불과하기 때문이다. 

이 때문에 가산비를 더 인정받는다고 해도 많아야 3.3㎡당 수십만 원 정도에 그칠 것이라는 게 업계의 분석이다. 때문에 업계에선 그동안 분양가에서 가장 비중이 가장 큰 70% 이상을 차지하는 택지비를 현실에 맞게 인정해줘야 한다는 목소리가 컸다. 

하지만 택지비 현실화는 이번 검토 대상에선 제외된 것으로 알려졌다. 또 최근 자잿값 급등 추이를 반영해 표준형 건축비 인상도 요구하고 있지만 받아들여지지 않고 있다.

한 업계 관계자는  "가산비 인정 비율 등 심사기준을 통일하면 일부 지역은 분양가가 오를 수 있으나 그동안 지자체에 따라 융통성을 발휘해 높게 반영해줬던 지역에서는 분양가가 되레 깎일 수도 있다"며 "기준이 바뀐 만큼 이해득실을 따져보겠지만 조합과 시공사의 눈치보기가 한동안 이어질 공산이 크다"고 말했다.
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