역대 정부의 분양가 규제…"집값 따라 조였다 풀었다 반복"

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1977년 분양가 상한 일률규제로 시작…5년만에 상한제 카드 꺼내

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지난 2015년 시행이 사실상 중단된 분양가 상한제가 4년여 만에 다시 부활한다.

제도는 살아 있었지만 '탄력적용'이란 이름으로 기능을 무력화했던 가격 규제를 다시 시장에서 작동할 수 있도록 기준을 완화해서다.

우리 정부 역사상 아파트 분양가 규제는 크게 세 번에 걸쳐 이뤄졌다. 모두 집값 변동에 따라 시행과 폐지를 반복했다는 공통점이 있다.

박정희 정부 시절인 1977년 처음 도입한 분양가 규제는 획일적 규제했다.

주택 규모, 원가와 관계없이 일률적으로 3.3㎡당 상한가를 정해놓고 그 이상으로는 분양가를 받지 못하도록 한 것이다.
 

▲ 분양가 상한제 시행 앞둔 강남권 아파트 [사진 연합뉴스]


1980년 들어 정부는 경기 회복을 위해 국민주택규모(전용면적 85㎡ 초과) 민영 아파트의 분양가격을 일시적으로 자유화한다. 
 
그러나 규제 완화를 틈타 다시 투기가 과열되는 모습을 보이자 1983년에 과거 분양가 제한 방식으로 회귀해 1988년까지 시행했다.

상한가는 매년 시장가격에 연동하는 방식으로 가격 규제에 따른 부작용을 최소화하려 했지만 실제 투입 원가가 인정되는 것은 아니어서 자연스레 공급 위축으로 이어졌다.

이 시기 전국의 주택 공급물량은 연평균 23만6000가구에 그쳤고, 주택 공급 감소에 따라 집값 상승률도 연 10.1%에 달하는 등 부작용이 발생했다.

이후 노태우 정부는 천정부지로 뛰는 집값을 잡기 위해 주택 200만가구 건설 계획을 수립하고, 주택건설 촉진에 나선다.

이를 위해 1989년 11월 종전의 가격 상한가 제한 방식을 버리고 '원가연동제'를 도입했다.

원가연동제는 택지비에 표준건축비(현 기본형 건축비)를 더해 분양가를 결정하는 방식으로 지금의 분양가 상한제와 같다.

표준건축비는 정부가 매년 물가 상승 등을 반영해 결정했다.

분당·일산 등 1기 신도시(1989∼1991년) 30만가구를 비롯해 수서·대치, 서초 우면 등 서울 강남 택지지구가 이 시기에 건설됐다.

이후 1997년 외환위기가 닥치자 정부는 분양가도 규제 완화로 선회한다.

김대중 정부는 1998년 말 건설경기를 활성화하기 위해 토지공개념을 폐지하고 분양권 전매를 허용하는 등 규제완화 정책을 시행하면서 아파트 분양가도 자율화했다.

이러한 규제 완화 분위기 속에 주택가격이 다시 오르고 분양가도 가파르게 상승하자 노무현 정부는 다시 분양가 규제에 나섰다.

2005년부터 공공택지내 전용 84㎡ 이하부터 분양가 상한제를 적용하기 시작했고 택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비, 가산비 등 5개 항목에 대한 원가 공시를 의무화했다.

이후 2006년 2월에는 공공택지내 모든 주택으로 분양가 규제를 확대하고 판교 신도시의 분양 과열을 막기 위해 전용 84㎡ 초과 아파트에 대해서는 분양가외에 별도의 채권을 매입하도록 하는 채권입찰제도 도입했다.

민간택지로 분양가 상한제가 확대된 것은 2007년 9월부터다.

당시 전국에 걸쳐 분양가 상한제를 적용하면서 수도권 투기과열지구를 중심으로 공공택지는 61개, 민간택지는 7개의 분양가 세부 항목을 공개하도록 했다.

이후 이명박, 박근혜 정부는 참여정부의 부동산 규제와 글로벌 경제 위기 등이 겹치며 주택사업이 위축되자 분양가 상한제 폐지를 추진했다.

그러나 국회의 반대에 부딪혀 폐지가 어렵게 되자 민간택지내에서 분양가 상한제를 '탄력적용'하는 쪽으로 방향을 선회하고 상한제 적용 기준을 대폭 완화하기에 이른다.

▲ 최근 3개월간 아파트 매매가 상승률이 10% 상승하거나 ▲ 최근 연속 3개월간 청약경쟁률이 20대 1을 넘거나 ▲ 3개월 아파트 거래량이 전년보다 200% 이상 증가한 경우로 적용 기준을 까다롭게 바꿔 시장에서 작동이 불가능하도록 한 것이다.

주택시장이 다시 과열되자 문재인 정부는 2017년 11월 분양가 상한제 적용 기준을 종전보다 강화했다.

현재 주택법 시행령상에 있는 최근 3개월 집값 상승률이 소비자 물가상승률의 2배를 초과한 곳 중 ▲ 1년 평균 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과했거나 ▲ 분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과했거나 ▲ 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우로 바꾼 것이다.

그러나 이 기준도 시장에서 작동하기 어려운 수준이고, 정부도 적극적으로 상한제를 적용할 의지가 없다 보니 사실상 무용지물이나 다름없었다.

정부는 최근까지도 상한제를 시행하는 대신 주택분양 보증 기관인 주택도시보증공사(HUG)에 고분양가 관리 기능을 맡겨 간접적으로 분양가를 통제하는 방식을 취했다.

그러나 역대 최강이라 여겼던 9·13부동산 대책이 시행 1년도 안돼 서울 집값이 다시 상승 전환하고, 강남 재건축 단지를 중심으로 후분양을 통해 HUG의 분양가 규제를 피해가려는 움직임을 보이자 결국 5년 가까이 접어뒀던 분양가 상한제 카드를 다시 꺼내 들었다.

이번 상한제 적용 대상 지역은 투기과열지구내에서 분양가 상승률과 청약경쟁률이 높거나 거래량이 급증한 곳이다.

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