분양가 상한제 어떻게 적용될까…강남권 재건축단지 '혼란'

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김현미 장관 국회 발언 파장…재건축 조합 "상한제 하면 사업 중단 우려"

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정부가 민간택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제를 적용한다는 방침을 사실상 공식화하면서 강남권 재건축 아파트 소유자들이 큰 혼란에 휩싸였다.

특히, 국토교통부가 현재 분양을 앞둔 재개발·재건축 단지로 적용 범위를 확대할 것으로 전해지면서 9일 해당 재건축 단지와 매매 시장에서는 온종일 상한제 적용 여부를 놓고 갑론을박이 벌어졌다.

현행 주택법 시행령으로는 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에서 재개발·재건축을 통해 공급되는 주택은 규제 적용 이후 관리처분인가를 신청하는 단지부터 상한제가 적용된다.

그러나 부동산업계는 앞으로 입주자모집승인을 신청하는 시점부터 분양가상 한제가 적용되는 방향으로 시행령이 바뀔 것이라고 관측하고 있다.
 

▲ 강남 대치동 미도 쌍용 은마 아파트 [사진 연합뉴스]


국토부는 최근 강남권 재건축 단지들이 잇달아 후분양을 선택해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 벗어나려고 하자 기존 기준을 바꿔 분양가상한제의 적용 대상을 늘리는 방안을 검토 중이다.
 
강남권 재건축 조합들은 앞으로 분양가 상한제가 적용되면 재건축을 중단하거나 연기할 수밖에 없다는 입장이다.

분양가 상한제 대상이 되면 정비사업지 일반아파트의 분양가가 HUG의 심사 기준보다도 낮아질 가능성이 커 사업성이 크게 떨어지기 때문이다.

특히 이미 관리처분인가를 받고 일반 분양을 앞둔 단지들도 사업을 중단할 지, 상한제 시행 전 선분양을 할지를 놓고 고민하고 있다.

서울 강남구 대치동의 '대치쌍용 2차' 재건축의 한 조합원은 "조합이 후분양으로 갈 건지, 재건축을 연기할지 갈피를 못 잡고 있다"며 "만약 후분양을 결정한 단지에도 분양가 상한제가 적용된다면 우리 단지 재건축 사업은 잠정 휴면 상태에 돌입할 것"이라고 전했다.

2014년 설립된 대치쌍용2차 조합은 재건축 초과이익환수제(재초환·재건축으로 정상 주택가액 상승분을 초과하는 개발이익 중 50%를 환수하는 제도) 문제로 잠정 사업을 중단한 상태다.

이 아파트의 한 조합원은 "현재도 재초환 때문에 재건축을 미루자는 쪽이 우세한 상황에서 정부의 민간택지 분양가 상한제가 후분양을 택한 단지에도 적용된다면 재건축 사업이 중단되는 것은 자명해 보인다"고 설명했다.

서초구 반포동의 대표 재건축 단지로 올해 하반기 이주가 시작될 예정인 반포주공 1·2·4주구(주택지구)도 상황은 마찬가지다.

반포주공 1·2·4주구 조합원은 "HUG의 분양가 규제 때문에 후분양을 검토하는 상황이었다"며 "후분양 하는 재건축 단지까지 민간택지 분양가 상한제가 적용되면 재건축을 중단해야 한다는 목소리가 터져 나오고 있다"고 말했다.

이 밖에 압구정 현대, 마포 성산 시영, 목동 신시가지, 송파 아시아선수촌 등 재건축 추진 초기 단계에 있는 단지들도 민간택지 분양가상한제에 대한 정부의 추가대책에 촉각을 곤두세우고 있다.

최신구 양천발전시민연대 부대표는 "목동 신시가지 재건축은 현재 정밀안전진단 진행 단계지만, 정부의 대책을 예의주시하고 있다"며 "민간택지로 분양가 상한제가 확대되면 사업성이 떨어져 사업 진행에 차질이 생긴다"고 지적했다.
 
최 부대표는 "건설사들은 공사원가를 줄이려 노력할 수밖에 없고, 그만큼 부실공사의 우려도 커지게 된다"고 덧붙였다.

재건축을 진행하거나 앞둔 단지들의 거래도 숨 고르기에 들어갔다. 현지 중개업소에 따르면 김현미 장관의 잇따른 분양가 상한제 도입 발언으로 최근 늘었던 매수 문의마저 급감한 것으로 나타났다.

강남구 대형 재건축 단지인 개포주공1단지의 한 공인중개사 대표는 "어제부터 매수 관련 문의가 뚝 끊겼다"며 "민간택지 분양가 상한제가 집값에 미칠 영향을 문의하는 재건축 조합원들의 걱정스런 문의만 늘었다"고 말했다.

송파구 잠실주공5단지에 있는 한 공인중개사는 "어제 김현미 장관의 발언 이후 매수 문의가 관망세로 돌아섰다"며 "집값 하락을 걱정하거나 매도 타이밍을 고민하는 조합원들과 집주인들이 늘었다"고 전했다.

또다른 중개사는 "현재 재초환이 시행중인데 분양가 상한제까지 적용된다면 사업 추진이 쉽지 않을 것"이라며 "특히 사업 초기 단계의 재건축들은 사업이 수년간 중단될 가능성이 크다"고 말했다.

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