잘 나가던 주택시장 주춤한데…어떤 아파트 골라야 하나

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분양 아파트 옥석 가리기

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‘맑은 날 우산을 준비하라’. 요즘 부동산 전문가들이 들려주는 투자 격언이다. ‘맑은 날’(가격 상승기)이 계속될수록 갑작스럽게 쏟아질 ‘소나기’(가격 하락기)를 대비해 우산을 준비하는 지혜가 필요하다는 얘기다.

비 오는 날 우산이 없어 비를 맞는 것은 화창한 날에 방심해 비올 때를 준비하지 않았기 때문이라는 것이다.

이 말은 특히 집값 상승세가 주춤하면서 주택시장이 ‘변곡점’을 맞은 게 아니냐는 목소리가 나오는 요즘같은 때 한번쯤 귀 기울여 볼 만한 격언이다.

정준환 JH리얼티 대표는 “요즘 같은 때 새 아파트를 분양받아 내 집을 마련하려는 수요자라면 가격 하락기에 대비해 웬만한 경기 변동에도 집값이 흔들리지 않을 똑똑한 블루칩 아파트 한 채를 골라내는 선구안이 그 어느 때보다 중요하다”고 말했다.

집값 변곡점 땐 ‘묻지마 청약’ 금물



그렇다면 경기 침체기에는 가격 하락폭이 작고, 호황기엔 집값 상승폭이 큰 ‘블루칩’ 아파트의 필수조건은 뭘까. 우선 같은 아파트라도 단지 규모가 큰 아파트가 좋다. 대단지 아파트는 소규모 단지에 비해 단지 안에 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거생활이 편리한 경우가 많다.

그렇다 보니 대단지 아파트를 찾는 대기수요가 탄탄해 나중에 좋은 가격에 되팔기도 쉽다. 무엇보다 대단지는 경기 변동 등 주택환경에 크게 흔들리지 않고 집값이 상대적으로 안정적인 편이다.
 

브랜드 경쟁력도 감안해야 한다. 일반적으로 브랜드 인지도가 높은 아파트는 그렇지 않은 아파트에 비해 집값이 비싸게 형성되는 경우가 적지 않다. 브랜드 아파트는 인지도가 높고 품질이 검증됐다는 인식이 있어서 수요자들의 선호가 높기 때문이다.

가격 상승폭도 상대적으로 높다. 서울 강남권의 경우 대형과 소형 브랜드의 아파트 가격 차가 3.3㎡당 100만원 안팎에 달한다는 조사 결과도 있다.
 
교통 여건도 따져봐야 한다. 주택시장에는 ‘위치가 곧 가격’이라는 공식이 통용될 만큼 교통은 집값 상승에 있어 중요한 요소다. 특히 아파트에서 지하철역까지 걸어서 10분 안에 닿을 수 있는 역세권이라면 가치는 더욱 높다. 역세권 아파트는 교통이 편리하고 쇼핑시설 등 생활편의시설이 주변에 밀집해 있어 생활이 편리하다.

이 때문에 역세권 아파트는 실수요층이 두텁고 매매·전세 수요자도 많아 환금성이 좋을 뿐만 아니라 시장이 가라앉아도 가격 하락폭도 상대적으로 작다.

교육여건도 집값을 좌우하는 중요한 요인이다. 학군이 좋은 지역은 학원 등 교육시설들이 잘 형성돼 있고 유해시설이 적어 상대적으로 주거환경이 좋고 안전하다. 또한 기본적으로 학군 수요층이 두텁게 형성돼 있기 때문에 가격 상승 여력도 높고 불황기에도 쉽게 가격이 떨어지지 않는 경향이 있다.

학세권·조망권·숲세권도 따져 봐야



주변에 ‘개발호재’가 있는지 여부도 살펴봐야 한다. 단지 자체가 아무리 좋아도 주변에 강력한 개발재료가 없다면 가격 상승에 한계가 있다. 이에 비해 주변에 지하철·고속도로, 재개발·재건축, 신도시 등 대규모 개발사업이 추진되고 있는 지역은 아무리 시장이 침체돼 있다 하더라도 집값이 상승 곡선을 그리는 사례가 적지 않다.

바다나 강, 호수, 공원 등의 조망권 확보 여부도 중요하다. 같은 단지, 같은 크기의 아파트라도 바다·강·호수·공원 등의 조망권을 확보하고 있는 아파트는 그렇지 않은 아파트에 비해 매매가가 훨씬 비싸게 형성된다. 조망권 아파트는 또한 최근 주거환경을 중시하는 수요자들이 늘면서 대기수요도 탄탄하다. 때문에 웬만한 불황에도 가격이 잘 흔들리지 않는다. 주변에 녹지가 풍부한 숲세권·공세권 아파트도 마찬가지다.

구도심에서 재개발·재건축 등 정비사업을 통해 공급되는 아파트도 눈여겨 볼 만 하다. 구도심은 전통적으로 교통·교육·상업·업무 등 생활편의시설이 잘 구비돼 있는 만큼 주거생활이 편리하다는 장점이 있기 때문이다. 여기에다 요즘 대부분의 구도심은 도시 균형발전 차원에서 재개발·재건축이 활발하게 추진되고 있어 주거환경도 몰라보게 개선되고 있다.

분양받을 아파트가 랜드마크가 될 자격을 갖췄는지 여부도 살펴봐야 한다. 랜드마크 아파트는 지역을 대표하는 아파트인 만큼 이사 오려는 사람이 꾸준하다. 이 때문에 시장 침체기에는 집값이 덜 떨어지고 시장이 활황기로 접어들면 가격 상승폭이 주변에 비해 큰 편이다.

JH리얼티 정 대표는 “분위기에 편승한 ‘묻지마 청약’은 지양하고, 발품을 팔아서 투자가치가 눈에 확실하게 보이는 아파트를 골라내려는 노력이 필요하다”고 말했다.
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