법령마다 다른 오피스텔 과세 기준, 납세자만 울린다

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관련 법마다 각기 다른 오피스텔에 대한 정의

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오피스텔은 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로서, 1980년대 서울 마포구에서 공급되기 시작했다. 현재 아파트 등 공동주택에 비해 상대적으로 공급 및 소유에 제한이 적어 주거와 수익형 부동산으로 투자자로부터 각광을 받고 있다. 이러한 공급과 수요의 용이성에도 불구하고 세법에서는 세금 부과 목적에 따라 달리 취급하고 있어 납세자에게 혼란을 초래하고 있어서 각별한 주의가 필요하다.
 
즉, 부가가치세법에서 오피스텔 분양과 관련하여 주택으로 취급하지 않고 업무시설로 보아 부가가치세를 과세하고 있으며, 소득세법에서는 실질에 따라 주거용으로 사용하면 주택으로 보아 양도소득세를 부과한다. 취득세에서는 업무시설로 보아 주택에 대한 취득세율을 적용하지 않는다.
 
주택법에 따르면 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다. 이에 비해 오피스텔은 주택법에서는 주택과 구분되는 준주택으로 분류하고 있고 건축법에서도 주택이 아닌 업무시설로 분류하고 있다.
 

대법원까지 상고된 오피스텔 부가가치세 논쟁

 
부가가치세는 재화나 용역의 각 거래단계, 즉 재화의 사용이나 소비행위에 부과되는 소비세이다. 따라서 최종소비자가 부가가치세를 부담하게 된다. 최종소비자의 담세력(세금을 낼 수 있는 능력)이나 소득수준에 관계없이 토지를 제외한 취득가액(건물 분양가액)의 10%에 해당하는 부가가치세를 부담하게 된다. 따라서 담세력이 있는 부유층이나 담세력이 없는 저소득층도 똑같이 부담하게 되어 불공평한 세금이다. 이러한 문제를 해결하고 최종소비자인 수분양자의 주택 분양가액을 낮추기 위하여 국민주택규모 이하의 주택 공급에 대하여는 부가가치세를 면제해 주고 있다.

국민주택이란 주거전용면적이 85㎡ 이하의 주택을 말하며 발코니 면적은 포함되지 않는다.

만약에 주거용 오피스텔을 국민주택으로 본다면 시공사, 분양업자, 수분양자 모두 부가가치세의 납부 의무가 면제된다. 즉 최종소비자인 수분양자의 분양가액을 낮춰 서민의 주거생활 안정에 도움을 준다.

그러나 과세관청이나 법원은 ‘오피스텔은 주택법상 주택이 아닌 준주택이기 때문에, 부가가치세의 감면이나 특혜는 법조문 그대로 엄격하게 해석하여야 한다’는 취지에서 오피스텔의 공급은 부가가치세가 과세된다고 해석하고 있다. 이에 따라 오피스텔을 분양 받는 수분양자는 분양가격에 부가가치세를 추가적으로 부담해야 한다.

▲ 오피스텔은 관련 법마다 다르게 정의되어 납세자들의 각별한 주의가 필요하다. ※사진은 독자의 이해를 돕기 위한 것으로 기사 내용과는 전혀 관련이 없습니다.


최근에서야 오피스텔은 공부 상 업무시설이지만 그 실질이 주택과 동일하게 이용되므로 국민주택에 해당되어 부가가치세가 면제된다는 법원의 판결이 나왔다.

서울고등법원은 주거용 오피스텔은 무주택 서민의 주택난을 해소하고 주거생활의 안정을 도모하려는 것이고, 주택법상 주택의 분류는 그 법의 입법목적과 규제의 필요성에 맞게 특화된 기술적 기준에 의한 것이다. 따라서 부가가치세가 면제되는 주택인지의 여부는 공부 상의 용도의 구분이나 건축법상 주택으로 허가를 받았는지에 따라 판단할 것이 아니라, 실제의 용도를 기준으로 주택으로서의 실질을 가지고 있는지를 기준으로 함이 타당하다고 판결했다.

서울고등법원의 판결은 공부 상의 용도에 불구하고 사용 용도와 현황에 따라 세금을 부과해야 한다는 실질과세원칙에 충실한 판결이다. 이는 조세감면은 유추해석이나 확장해석을 제한하는 조세법률주의 엄격해석 원칙과 상충된다. 그러나 부가가치세의 면세 규정이 최종소비자인 수분양자의 세금 부담을 줄여준다는 본질에 충실한 판결이다.

이번 판결은 과세관청과 법원의 판결과 상반되는 것으로 오피스텔의 거래 당사자인 시공사, 분양업자, 수분양자로서는 대법원의 판결 결과에 주목하고 있다.

양도소득세가 부과되는 주거용 오피스텔

 
세무 상담을 하다 보면 주거용 오피스텔을 주택으로 포함하지 않는 사람들이 의외로 많다. 정부는 주택시장의 안정을 위하여 주택에 대한 세금을 계속적으로 강화하고 있다.

예를 들어 거주하는 아파트와 오피스텔을 가지고 있는 사람이 오피스텔을 주택으로 생각하지 않고 아파트를 양도했을 때 비과세는커녕 다주택 중과를 받게 된다. 소득세법에서는 주거용 오피스텔의 임대 소득은 주택임대로 보아 부가가치세를 면제하여 주고 양도에 대하여는 실질이 주거용으로 사용하면 주택으로 보아 양도소득세를 과세하고 있다.
 

취득세 법에서는 업무시설로 정의되는 주거용 오피스텔

 
취득세는 부동산 등 취득세 과세물건을 취득하는 행위에 담세력을 인정하여 과세하는 지방세이다. 취득세의 세율은 주택, 토지, 차량 등에 따라 세율을 차등하여 과세하며 주택은 가액에 따라 1~4%의 세율을, 업무시설 등 기타 건물은 4%의 취득세율을 적용한다.

취득세는 원칙적으로 현황에 따라 과세하나 주거용 오피스텔은 주거용으로 사용하는 현황에도 불구하고 업무시설로 보아 4%의 취득세율을 적용한다. 오피스텔을 주거용으로 사용하는 서민의 입장에서 보면 불합리할 수 있다.

주거용 오피스텔은 사실상 주택으로 취급받고 있는데 취득세 부과에 차별을 받고 있다고 지적을 받아 왔다. 하지만, 최근 헌법재판소는 주거용 오피스텔의 취득세가 일반 주택의 4배에 달하는 것이 헌법에 어긋나지 않는다는 결정이 나왔다.(2017헌바363 2020.03.26.)

이처럼 오피스텔에 대한 상반된 해석과 취급으로 거래 당사자들은 혼란스럽기만 하다. 세금의 종류에 따라 그 목적 및 입법 취지의 차이는 이해가 되나, 법적 안정성과 예측 가능성을 위하여 통일적인 제도 보안이 필요하다는 생각이 든다.
<본 글은 필자 개인의 의견으로 중앙일보조인스랜드와는 관련이 없습니다.>

이강오
- 세무
- 세무법인다솔T&C 대표세무사
- 대한상공회의소 세법교수

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