"서울 강남 아파트 값은 거품, 강북은 근접"

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보험연구원, 전셋값 매매가 변동성 비교?분석

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서울 강남의 아파트 가격은 이미 거품이 있는 상태로 진입했고, 강북은 거품이 있는 상태에 근접해 가고 있다는 연구 결과가 나왔다.

윤성훈 보험연구원 선임연구위원과 한성원 연구원은 11일 '서울 아파트 매매가격의 거품 가능성'이라는 보고서에서 로버트 실러 미국 예일대 교수의 과대분산테스트 방법을 이용, 서울 아파트 가격을 분석해 이같이 밝혔다.

실러 교수는 자산의 내재가치 변동성이 실제 매매가격의 변동성보다 작으면 매매가격에 거품이 존재한다고 봤다. 실제 가격은 내재가치의 합리적인 기댓값이기 때문에 실제 가격의 변동성이 내재가치의 변동성보다 작아야 하지만 그렇지 않을 경우 거품이 있다는 것이다.

보고서는 아파트 내재가치를 전세가격으로 삼았다. 전세가격은 아파트에 거주하면서 누릴 수 있는 서비스의 현재가치로, 아파트의 내재가치와 개념적으로 유사한 점을 이유로 들었다.

매매가격과 전세가격의 변동성 추이를 비교한 결과 서울 전 지역에서 1980년대 말에서 1990년대 전반기, 2000년대 전 기간에 아파트 매매가격지수의 변동성이 전세가격 지수의 변동성을 웃돌았다. 이 기간 거품이 형성됐다는 의미다.

강남과 강북 지역을 구분해 보면 2000년대 중반을 제외하고는 양 지역에 거품이 존재하던 시기는 거의 유사하다. 단, 최근 들어서 강남 아파트 매매가격은 이미 거품이 있는 상태가 시작됐으나 강북은 거품이 있는 상태에 근접하고 있다는 점에서 차이를 보였다.

강남은 2000년대 내내 거품이 있는 상태였으나 강북은 글로벌 금융위기 전에 거품이 없었던 시기가 있었다.

보고서는 이런 실증방법이 시장참여자가 합리적이고 위험에 중립적이며, 사용된 통계자료가 정규분포여야 하는 등 많은 가정을 필요로 하므로 이번 분석만으로 서울 아파트 매매가격의 거품 여부를 단정적으로 판단할 수 없다고 밝혔다.

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