강남 재건축 누르니…다시 주목받는 강북 재개발

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노량진·한남·청량리 등에 관심 커져

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정부가 재건축 안전진단을 강화하면서 아직 사업을 시작하지 않은 노후 아파트의 재건축 사업 속도가 더뎌지게 됐다. 이에 따라 그간 재건축에 비해 관심이 덜 받았던 재개발 구역에 대한 관심이 커지고 있다.  

국토교통부는 지난달 불필요한 재건축 사업을 막기 위해 ‘안전진단 기준 강화’ 카드를 꺼냈다. 대책에 따르면 구조안전성 비중이 현행 20%에서 50%로 확대된다. 반면 비중이 가장 높았던 주거환경은 40%에서 15%로 줄어든다. 재건축 사업의 첫 단추인 안전진단 과정을 강화해 전반적인 재건축 사업 속도를 조절하겠다는 것으로 풀이된다. 

깐깐해진 재건축 안전진단


이에 따라 앞으로 재건축 사업의 안전진단 평가를 할 때 주거 편리성·쾌적성보다는 구조적 안전성을 더 깐깐하게 따지게 된다. 이에 따라 30년만 지나면 재건축이 가능해져 투자를 목적으로 집을 샀던 투자자의 관심이 식을 것으로 전망된다.

국토부 관계자는 "안전진단 평가 도입 이후 구조적 안전성 비중이 지속적으로 완화돼 재건축 필요성 검증이라는 본래 제도적 목적과 기능을 하지 못하고 있는 상황"이라며 "그간 주차장 부족 등 주거환경이 나쁘면 재건축을 추진할 수 있었으나 앞으로는 구조 안전이 열악한 경우에만 사업이 가능하게 된다"고 설명했다. 

이에 따라 그간 재건축에 쏠렸던 투자 수요가 재개발에 상당 부분 이동할 것으로 업계는 내다본다. 재개발은 초과이익환수나 관리처분 타당성 검증 등 정부 규제에서 제외된 데다 안전진단 절차를 밟지 않아도 된다. 사업 추진이 속도를 내기 시작한 노량진, 청량리를 비롯해 신흥 부촌으로 주목받는 한남뉴타운 등은 매매가격이 급등하고 있다.

노량진뉴타운은 강남·강북을 잇는 입지로 교통 여건이 좋지만 사업진행 속도가 더뎌 투자자에게 외면 받아 왔다. 그러다 최근 사업 추진에 탄력을 받기 시작하면서 투자자의 관심이 커지고 있다. 최근 노량진뉴타운 8개 구역 중 3개 구역에서 사업시행인가 신청을 위한 주민 동의가 이뤄지고 있다. 낡은 단독주택과 다세대주택 가격도 오르고 있다. 지난해 초 3.3㎡당 2000만원 초반이던 대지 지분의 호가가 1년도 안돼 2500만~3000만원선으로 뛰었다는 게 인근 중개업소 관계자의 이야기다.

한남뉴타운에 대한 관심도 뜨겁다. 입지가 좋고 한강변이어서 신흥 부촌으로 급부상할 가능성이 높아서다. 한남뉴타운 소형 빌라는 지난해 초 3.3㎡당 7000만원이었지만, 현재는 1억원을 넘어섰다. 소형 단독주택도 3.3㎡당 5000만원을 육박한다. 다른 재개발 구역보다 투자금액이 크지만 강남권 투자자가 몰리며 매물을 찾아보기 어렵다. 

청량리뉴타운도 청량리 역세권 개발 등으로 투자자의 관심이 뜨거운 지역이다. 올해 분당선 연장선 개통을 시작으로 여의도·용산을 지나는 GTX(수도권광역급행철도) B노선, 강남을 지나는 GTX C노선 등이 건설될 예정이다.

국토부에 따르면 일대 대장주로 꼽히는 래미안 크레시티(2397가구) 전용면적 84㎡는 지난달 8억8000만원에 거래됐다. 지난해 초에만 해도 6억원 선에서 시세가 형성돼 있던 것이 8·2 부동산 대책 직전에는 7억원에 육박할 정도로 뛴 바 있다. 대책 후 7개월 동안에도 이와 비슷한 폭으로 가격이 오른 셈이다.올해 6월 입주가 예정돼 있는 롯데캐슬 노블레스 전용 59㎡ 분양권은 웃돈(프리미엄)이 약 1억7000만원 붙어 6억5000만원 수준에 거래된다.

▲ 한남동 재개발 지역 전경[중앙포토].


재개발 투자, 장기적 안목 필요


업계는 강북권 재개발 투자 열기가 당분간 지속 될 것으로 본다. 최근 강화된 안전진단을 받아야 할 필요가 없고, 개발 차익에 대한 과세부담도 재건축보다 크지 않기 때문이다. 다만 사업 추진 기간과 사업성, 추가 규제 가능성 등을 고려해 투자에 신중해야 한다.

또 재건축보다 조합원 간 이해관계가 복잡해 경우에 따라서는 이를 조정하는 데에만 수년이 걸릴 수 있다. 2005년 뉴타운 사업지로 지정된 서울 성북구 장위7구역과 14구역은 재개발 반대파와 조합 간 갈등으로 사업이 진척되지 못하고 있다. 한 업계 관계자는 "재개발 투자로 수익을 얻으려면 짧게는 2~3년, 길게는 10년이 걸릴 수도 있다"며 "사업 규모가 크면 사업성은 좋겠지만 반대로 조합원 의견을 모으는 데 시간이 오래 걸릴 수 있다"고 설명했다.

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