격차 커지는 서울·非서울, 강남·강북 집값…갈수록 쏠림현상 심화

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서울은 경기 2배, 강남은 강북보다 3억원 비싸

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서울과 비(非)서울 간의 집값 차이가 갈수록 커지고 있다. 비서울 지역이 올라도 서울 지역의 인상폭을 따라가지 못하는 형국이다. 심지어 비서울권 일부 지역들은 최근 보합·하락 등 진정 분위기를 보이고 있지만 서울은 날갯짓을 멈추지 않고 있어 격차가 더욱 벌어지고 있다. 주택 수요가 인기지역으로 편중되는 쏠림현상이 심화되고 있기 때문이라는 분석이 많다.

KB국민은행의 주택가격동향에 따르면 아파트 매매가지수는 올해 1월 각각 서울 111.0, 수도권 106.2를 기록했다. 이는 지수 기준시점(2015년 12월=100)을 설정한 이래 최근 2년여 중 가장 높은 수준이다.

주택가격지수는 최근의 주택 매매가와 전셋값을 특정 시점을 기점으로 지역별·주택유형별로 가중치를 줘 도출한 지표다. 예를 들어 매매가지수가 100 이상이면 매매가 상승을, 이하면 하락을 각각 의미한다.

▲ 서울 강남 일대 전경. [사진공동취재단]


서울권·강남권 상승폭 크게 뛰어


매매가지수를 보면 서울지역 집값은 주택시장에 대한 정부의 연이은 압박에도 불구하고 2016년 1월 이후 단 한차례 하락 없이 상승세를 이어갔다. 수도권도 상승선을 꾸준하게 그렸지만 상승폭이 서울을 따라가기엔 역부족이었다. 이에 따라 지난 2년여 동안 서울 매매가지수는 11포인트 올랐지만 수도권은 그 절반 정도인 6.2포인트 상승에 그쳤다.

지방과 비교하면 집값 격차는 더 크게 벌어진다. 인천을 제외한 전국 5개 광역시의 매매가지수는 올해 1월 101.4로 2016년 1월(100.1)과 비슷하다. 지난 2년여 동안에도 거의 제자리 걸음을 반복했다. 이 때문에 2년전 0.1포인트 차이였던 서울과의 격차는 2년새 10.4포인트까지 크게 벌어졌다. 지방 중소도시는 아예 100 이하를 계속 밑돌아 하락세를 나타냈다.

지역별 아파트 값을 보면 지난 23일 기준 서울은 3.3㎡당 약 2218만원에 이른다. 이는 업계에서 지난 18년 중 통계를 조사한 이래 역대 최고가다. 경기도는 3.3㎡당 약 1072만원, 인천은 3.3㎡당 약 894만원으로 서울의 절반도 안 된다.

서울과 경기도 간 아파트값 격차는 올해 들어서면서 2배 넘게 벌어졌다. 격차가 더 크게 확대된 것이다. 세 곳 모두 오름세를 지속했지만 서울의 상승폭이 워낙 컸기 때문으로 분석된다.

최근 6개월 간 시세(3.3㎡당) 변동추이를 비교해보면 서울은 지난해 8·2부동산대책 발표 뒤인 9월 2033만원에서 올해 2월 2218만원으로 약 185만원이 올랐다. 이에 비해 경기도는 같은 기간 1046만원에서 1072만원으로 약 26만원 오르는데 그쳤다. 서울의 오름폭이 경기도의 7배나 된다.

▲ 서울 강북ㆍ강남 간 아파트값 격차 연도별 변동 추이


학군 수요도 집값 상승 부채질


같은 하늘 아래서도 강북과 강남 사이의 격차도 갈수록 커지고 있다. 강북지역 아파트 평균 매매가는 2013년 12월 약 3억8110만원에서 지난해 12월 4억9090만원까지 1억980만원 정도 상승했다. 같은 기간 강남지역은 5억6989만원에서 8억669만원까지 2억3680만원 정도 뛰었다. 강북과 강남 간 아파트값 격차가 5년 전 약 1억8880여 만원에서 최근 3억1580여 만원까지 벌어진 것이다.

이처럼 지역별로 아파트값 격차가 심화되는 이유에 대해 업계에선 그 동안 오랜 기간 지속된 초저금리로 인해 투자수요가 부동산시장으로 몰린 데 따른 것으로 본다. 주택시장 안정화를 위한 정부의 규제도 서울과 강남지역 아파트의 희소가치를 높이면서 기대심리를 부추긴 것으로 보인다.

또한 소위 ‘물 좋은’ 학군이라는 명성도 강남의 아파트값을 끌어올리는 주 요인으로 작용하고 있다. 특목고 우선선발권 폐지, 대학수학능력시험 2회 실시 등이 논의되면서 강남 학군에 대한 선호도가 높아졌다고 업계는 보고 있다. 지난해 하반기부터 학군 수요가 몰린데다 매물을 내놨다 거둬들이는 일이 반복되면서 품귀현상까지 보이자 매매가가 크게 뛰고 있다.

서울 강남구 대치동 대치삼성아파트 전용 97㎡는 의 경우 지난해 말 16억5000만원 안팎이었던 매매가가 지금은 19억5000만원을 형성하고 있다. 대치삼성아파트는 단지 주변에 단대사대부고·숙명여고·중앙사대부고·진선여고 등 명문학군 중에서도 핵심 학교들이 포진해 있는 입지에 있다.

조경희 나비가 신도시·재개발 투자 컨설턴트는 “서울 강북지역은 예정됐던 많은 재개발 사업구역들이 해제되는 등 호재들이 사라졌기 때문”이라며 “반면 강남은 재개발·재건축 붐으로 고가 아파트 공급이 늘어나 아파트값 급등을 부추겼다”고 설명했다.

그는 이어 “재건축 요건 강화, 다주택자 과세 중과 등 정부의 연이은 압박으로 서울과 강남의 아파트값 상승폭이 전에 비해 둔화되겠지만 매물 감소로 인한 호가 상승, 입시제도 변화에 따른 주요 학군 쏠림, 후분양제 도입 시 분양가 상승 우려 등이 또 다른 집값 상승의 원인으로 작용할 수도 있다”고 덧붙였다.

▲ 수도권과 지방 간 아파트 매매가지수의 연도별 변동 추이

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