올해도 분양열기 후끈…억대 웃돈 '로또' 아파트 당첨 비결은

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신규 분양 아파트 가격, 기존 시세 대비 유리

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올해 억대 웃돈(프리미엄)을 기대할 만한 신규 분양 아파트는 어디일까.   
  
새해에도 분양시장 열기는 뜨거울 것 같다. 각종 규제에도 불구하고 정부의 분양가 억제로 기존 주택 시장보다 시세 차익을 더 많이 노려볼 수 있어서다. 지난 1년간 서울 아파트는 4.69% 올랐는데 분양가는 4.51% 상승해 분양가 상승률이 기존 아파트보다 낮았다. 전매가 허용된 일부 단지의 분양권에는 억대의 웃돈이 붙었다.   
 
하지만 청약 문이 좁아져 당첨 확률이 낮아졌기 때문에 꼼꼼한 청약전략이 필요하다.   
 

▲ 각종 규제에도 올해 분양시장에 주택 수요자들이 몰릴 것으로 예상된다. 사진은 연초 문을 열고 분양에 들어간 경기도 남양주시 별내지구 우미린2차 견본주택.


신규 분양 4년 이상 보유해야 유리

 
시세 차익 기대가 크더라도 분양권 전매 등 단기 투자는 어렵다. 입주 때까지 분양권을 팔지 못하는 전매 금지 등으로 ‘단타’가 제한된다. 입주 후에도 1년 이내에는 양도세가 40%의 높은 세율을 적용받는다. 분양받은 뒤 팔려면 입주 1년 후까지 3년 6개월~4년 정도를 기다려야 한다.  
 
그렇다고 분양권 전매 ‘틈새’가 완전히 막힌 건 아니다. 정부가 과열을 우려해 지정한 서울 등 전국 40곳 조정대상지역에서도 전매가 가능한 곳이 있다. 경기도 고양시 민간택지(전매 제한 6개월), 남양주시 민간택지(6개월), 성남시 민간택지(1년6개월), 하남시 민간택지(6개월)에서다.
 
공공택지는 택지지구·신도시 등을 말하고 민간택지는 공공택지 이외의 재건축·재개발 등 사업장이다.  

대거 조정대상지역으로 묶인 부산에선 기장군 민간택지만 계약 6개월 후 전매할 수 있고 남·부산진·동래·수영·연제·해운대구는 소유권 이전 등기일까지 분양권 전매가 금지된다. 조정대상지역으로 지정되지 않은 나머지 구는 전매 제한이 없다.  

이달 입주 예정인 서초구 서초동 래미안서초에스티지S 아파트. 분양가보다 웃돈이 3억원가량 붙었다. 
  
대구 수성구는 조정대상지역은 아니지만 지난해 9월 투기과열지구로 지정되면서 입주 때까지 전매가 금지됐다.     
 

조정대상지역에서도 일부 전매 가능

 
그런데 조정대상지역에서 분양권 전매를 할 수 있더라도 실제로 손에 쥐는 웃돈은 크지 않는다는 걸 명심해둬야 한다. 분양권 양도세가 보유 기간이나 과세표준에 상관없이 중과(단일세율 50%)되기 때문이다. 웃돈에서 기본공제 250만원을 뺀 금액의 절반을 세금으로 내야 한다. 
 
지난해 8·2부동산대책으로 청약가점제가 확대됐기 때문에 청약 가점 관리가 중요하다. 청약가점제는 무주택 세대주를 대상으로 무주택 기간, 부양 가족 수, 청약통장 가입 기간으로 점수를 산정해 점수순으로 당첨자를 선정하는 제도다. 84점이 만점이다.  
 
가점제 몫이 투기과열지구에선 85㎡(이하 전용면적) 이하 100%, 85 초과 50%다. 과거 노무현 정부가 2007년 청약가점제를 도입했을 때 가점제 최대 비중이 75%였다. 무주택 우선 원칙이 이번 정부에서 더 강화된 셈이다.  

투기과열지구 이외 조정대상지역에선 각각 75%, 30%다. 무주택자가 아니면 새 아파트를 분양받기가 ‘낙타 바늘귀 들어가기’인 셈이다.   
 

가점제 관리가 당첨 확률 높이는 관건


8·2대책 전까지만 해도 85㎡ 이하만 40%였는데 불과 한 달여 사이에 가점제가 확 늘어났다.  
 
인기 지역 신규 분양 아파트 문을 열고 들어갈 ‘열쇠 번호’인 청약가점 커트라인이 어떻게 될까. 억대 웃돈이 예상된다면 ‘로또 당첨 번호’라고도 부를 만하다.  
 
가점제가 확대 시행된 지난해 9월 말 이후 청약 결과를 들여다봤다. 가점제 확대 이후 청약경쟁률은 대체로 떨어졌다. 유주택자 당첨 가능성이 희박해져 유주택자 청약이 확 줄어서다.  

전역이 투기과열지구인 서울에서 1순위 청약경쟁률이 1분기 7.3대 1에서 2분기 14.2대 1, 3분기 17.2대 1로 높아지며 청약경쟁이 치열해졌다가 4분기에는 8.8대 1로 내려갔다.  
 
유주택자의 이탈로 청약경쟁률은 낮아져도 청약가점 커트라인은 만만찮다. 본지가 85㎡ 이하 기준으로 가점제가 100% 적용된 서울 청약결과를 분석한 결과 강남권은 60점이 넘어야 당첨 안정권에 들 것으로 나타났다. 강북에서도 인기 단지는 50점대, 경쟁이 덜 치열한 단지는 40점대는 되어야 했다.  

청약가점 커트라인은 지역보다는 청약경쟁률에 더 좌우됐다. 평균 가점 기준으로 100대 1이 넘으면 70점, 20대 1 이상은 60점대, 10대 1이 넘으면 50점대, 한 자릿수 경쟁률은 40점대 선이었다. 물론 이는 단순화한 것이어서 단지에 따라, 주택형에 따라 다소 들쭉날쭉하다.   
 

100대 1 넘으면 가점 70점 안정권

 
강동구 고덕 아르테온 59㎡D타입이 3가구 모집에 330명이 신청, 110대 1의 경쟁률을 나타냈고 청약가점은 70~79점, 평균 73점이었다. 6가구 모집에 873명이 청약해 146대 1의 경쟁률을 기록한 영등포구 힐스테이트 클래시안 49㎡는 당첨자 가점이 모두 69점이었다.  
 
청약가점 70점 정도를 받는 조건은 어떻게 될까. 무주택 기간 15년 이상으로 만점(32점)을 받고 청약통장 가입 기간도 15년 이상으로 만점(17점)이면서 부양 3명(20점)이면 69점이다. 부양 4명이면 74점이다.  
 
평생 집을 가진 적이 없는 경우 무주택 기간을 30세 이상부터 계산하기 때문에 40대 중후반 이상으로 가족 수가 4명 이상이어야 한다.
 
50~60점대가 되려면 무주택 기간 만점(32점)에 부양 가족 수 2명(15점), 통장 가입 기간 10년(12점)의 경우 50점대 후반이 된다. 50점 이상이 나오려면 무주택 기간이 10년은 넘어야 한다.  
 
무주택 기간이 10년(22점)이고 부양가족 수가 2명(15점), 통장가입 기간 10년(12점)이면 49점이 나온다.  
 
주택 크기 별로는 작을수록 청약점수 커트라인이 올라간다. 청약경쟁률이 더 높아서다.  
 
송파구 e편한세상 송파 파크센트럴의 청약 경쟁률이 59㎡ 46대 1, 84㎡ 13대 1, 113㎡ 3.4대 1이었다. 주택형별 당첨자 청약가점 평균은 63점, 56점, 43점이었다.   
 

가점 커트라인 최저~최고 15~20점 차이

 
당첨자 청약가점은 최저~최고가 15~20점가량 차이 난다. 차이가 훨씬 더 크게 나기도 해 ‘운’도 중요하다.  
 
e편한세상 송파 파크센트럴 113㎡B의 당첨자 가점 평균은 42점인데 최저(27점)와 최고(75점)간 격차는 50점에 가까웠다. 최저와 최고 점수 간 차이는 85㎡ 초과의 큰 주택형에서 가끔 눈에 띈다. 주택형이 크고 분양가가 상대적으로 비싸 유주택자 중심으로 청약하다 보니 무주택자의 점수 편차가 크다.  

올해 분양 시장에서 ‘로또’라 불릴 만한 아파트는 단연 강남권 물량이다. 지난해 연말 이후 집값 상승세가 더욱 커지면서 강남권 인기가 더욱 높아질 것으로 예상한다.  
 
청약경쟁이 치열할 인기 지역은 정부 규제에 비례할 것으로 예상한다. 조정대상지역<투기과열지구<투기지역<강남권 순으로 규제의 강도가 세다. 이런 지역에 역세권 등 괜찮은 입지여건을 갖춘 대형건설사의 대단지이면 금상첨화다.  
 
분양가는 정부의 직접적인 규제를 받지는 않아도 간접적인 제약으로 크게 오르기 힘들다. 정부가 민간택지 분양가 상한제를 머뭇거리고 있지만 주택도시보증공사(HUG)가 분양 보증을 쥐고 분양가를 억제하고 있어서다.   
 

개포 8단지 일반분양 물량 많아

 
강남권에선 빠르면 이달 분양에 들어가는 개포8단지가 첫 손가락으로 꼽힌다. 현대건설·GS건설이 공동 개발하는 2000가구 정도의 대단지다. 개포주공8단지를 재건축하는 단지지만 조합원 몫이 없어 대부분 일반분양분이어서 물량이 많다. 강남권 재건축 단지들에서 일반 분양분이 많아야 몇백 가구에 불과한데 물량이 많은 만큼 당첨 문이 넓다.  

이전 개포 최고 분양가가 3.3㎡당 4300만원 선이어서 분양가가 올라 봐야 4500만원을 넘기 어려울 것 같다. 4500만원이 되더라도 상당한 시세차익을 기대할 수 있다. 앞서 개포에서 분양된 단지들은 수억원대의 웃돈이 붙어 분양권 시세가 일부 3.3㎡당 5000만원을 넘겼다.  
 
개포에서 개포주공4단지 재건축 단지도 올해 나온다. 3300여가구의 대단지로 일반분양분은 280가구 정도다.  
 
올해도 서초구 재건축 단지들이 줄을 잇는다. 반포동 삼호가든 3차, 서초동 서초우성1·무지개 등이다.  
 
이달 입주 예정인 서초동 서초우성2차 재건축 단지인 래미안에스티지S의 84㎡ 분양가가 고층 13억원선이었는데 지금은 16억원까지 나간다. 웃돈이 3억원가량 붙었다.  
 
강북에서 지난해 인기를 끈 뉴타운에서 후속 단지들이 나온다. 영등포구 신길뉴타운, 은평구 수색증산뉴타운 등이다.   

분양가 상한제 적용으로 분양가 메리트가 큰 공공택지에선 위례신도시 송파구지역에서 중대형 주택이 분양되고 수도권 공공택지 곳곳에서 분양 준비 중이다. 위례신도시 송파구 아파트값이 3.3㎡당 2500만원이 넘는데 분양가는 아직 2000만원을 넘기지 못했다. 

수도권에서 거의 유일한 투기과열지구인 과천에서 과천 재건축 아파트와 과천지식정보타운 물량이 주목을 끌 것 같다. 과천주공7-2단지 재건축 단지가 2016년 5월 분양됐다. 당시 분양가가 3.3㎡당 2700만원 정도였다. 분양 당시 10억원에 미치지 못했던 84㎡이 지난해 말 11억원 넘게까지 거래됐다.

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