재건축 조합원 분양 1채로 제한 … 대치동 은마 등 적용될 듯

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'핀셋 규제' 어떻게 달라졌나 Q&A

19일 정부가 부동산 대책을 발표하자 지역별·투자자별로 규제의 여파와 유불리를 따지기에 바쁘다. 부동산 투자자들이 알아둘 만한 이번 부동산 대책의 주요 내용을 일문일답으로 정리했다.
 

◆맞춤형 청약제도 조정

 
분양권 전매를 입주 때까지 금지하는 규제를 새로 적용받는 지역은 어디인가.

"서울의 21개 구(강남 4구는 이미 적용 중)와 경기도 광명시 전역, 부산 기장군의 공공택지(민간택지는 제외)가 이번에 새롭게 분양권 전매가 금지되는 지역이다.

당장 19일 이후 입주자 모집 공고를 하는 단지부터 적용된다. 예컨대 오는 9월과 10월 각각 분양할 마포구 염리 3구역 자이(1617가구)와 동대문구 전농동 청량리 4구역 롯데캐슬(1372가구) 등이 이번 대책으로 새로 분양권 전매가 금지되는 곳이다. 이미 분양 계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택엔 적용되지 않는다."
 
부산 민간택지는 전매 규제를 받지 않는데.

"현재로서 수도권이 아닌 지방 민간택지에 전매제한 기간을 둘 법적 근거가 없다. 정부는 이미 발의된 주택법 개정안이 통과되면 지방 과열 지역의 민간택지에도 전매제한 기간을 설정하는 것을 검토할 계획이다."
 
1순위·재당첨 제한도 19일부터 적용되나.

"아니다. 주택공급규칙이 개정돼 시행된 이후에 입주자 모집승인 신청분부터 적용된다. 정부는 최대한 규칙 개정 절차를 단축해 6월 말 시행한다는 계획이다."

◆재건축 조합원 주택 공급수 제한


조정대상지역에서 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택 수를 1주택으로 제한하는 규제는 언제부터 적용되나.

"도시및주거환경정비법 개정안이 시행될 올 9~10월 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용 대상이다. 따라서 아직 사업승인을 받지 않은 초기 단계의 재건축 추진 단지가 영향권이다.

강남구 압구정 현대, 강남구 대치동 은마아파트 등이 해당될 가능성이 크다. 재건축 아파트를 2~3가구씩 가진 투자자라면 나머지 주택에 대해서는 현금청산을 받거나 관리처분계획 인가 전까지 잔여가구를 팔아야 한다. 반면 이미 사업승인을 신청한 단지는 종전처럼 3가구까지 분양받을 수 있다. 서울 둔촌 주공이나 개포 주공아파트 단지 등이 대표적이다."
 
예외적으로 재건축 조합원이 2주택까지 분양받을 수 있는 경우도 있다는데.

"자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적 범위 내에서는 예외적으로 2주택 분양을 허용한다. 이 경우 적어도 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하여야 한다. 예컨대 전용면적 150㎡ 주택 1채를 소유한 조합원이라면 59㎡+91㎡ 이하 주택 2채를 분양받을 수 있다."

◆LTV·DTI 규제 강화

 
조정대상지역이어도 서민·실수요자는 강화된 LTV · DTI 규제를 적용받지 않는다는데, 누가 서민·실수요자인가.

"디딤돌대출과 요건이 같다. 부부 합산 연소득이 6000만원 이하(생애 최초 주택 구입은 7000만원)이면서 무주택 세대주이고, 주택가격이 5억원 이하여야 한다. 금융당국의 시뮬레이션에 따르면 조정대상지역의 기존 주택담보대출 중 55%(금액 기준)는 서민·실수요자 요건에 해당된다."

조정대상지역에 LTV와 DTI를 10%포인트씩 내리면 실제 주택담보대출이 줄어들까.

"현재 조정대상지역 주담대 중 24.3%가 고위험 대출(LTV 60% 또는 DTI 50% 이상)로 구분된다. 금융위는 이번 대책이 시행되면 조정대상지역 신규 주담대가 3~6%, 전국으로 따지면 1~2% 줄 것으로 봤다."
 
중도금대출을 받을 때는 DTI 규제가 없다. 중도금대출 땐 소득이 적어도 대출받을 수 있나.

"그렇다. 대신 은행이 중도금대출을 할 때 미리 DTI 규제를 안내하도록 할 예정이다. 예컨대 중도금대출을 5억원 받는데 DTI 50%로 따져보니 한도가 3억원밖에 안 된다면 은행에서 미리 ‘2억원은 추후에 금융권에서 대출을 받을 수 없으니 개인적으로 마련해야 한다’고 안내하게 된다."
 
지난해 10월 조정대상지역에서 분양을 받았다. 잔금대출에 DTI 50% 규제를 받나.

"받지 않는다. 잔금대출에 대한 DTI 50% 규제는 7월 3일 이후 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 따라서 그 이전에 입주자 모집 공고를 한 경우엔 분양 시기가 언제이든 상관없이 규제 대상에서 빠진다."
 
오는 10월 조정대상지역에서 분양권을 매입하려고 한다. 입주 시 잔금대출에 대해 DTI 규제를 받나.

"받는다. 기분양된 아파트라고 해도 7월 3일 이후에 분양권을 전매한 경우엔 잔금대출에 대해 DTI 규제를 적용하기로 했다. 분양권 프리미엄을 노리는 투기수요를 막기 위해서다."
 
만약 분양은 받았는데 입주 시점에 DTI 규제 때문에 잔금대출이 부족하다면 어떻게 하나.

"아마도 분양받은 집을 전세를 내주는 식으로 해결하게 될 가능성이 크다. 그런 일이 없도록 하려면 미리 분양 신청 시점부터 자신의 대출 상환 능력을 꼼꼼히 확인해봐야 한다."

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