불붙은 입주폭탄에 '깡통전세' 우려↑…세입자 노심초사

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서민 전재산 '전세 보증금' 지키는 법

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# 다음달 결혼을 앞둔 예비 신랑 A씨. 몇 년간 한푼 두푼 모아둔 목돈과 부모님이 보태 주신 돈에 은행 대출까지 합해 어렵사리 신혼집 전세금을 마련했습니다. 예비 신부와 몇주 간 발품을 팔아 마음에 드는 집을 발견하고 계약도 마쳤습니다. 하지만 A씨는 잔금 지급일을 며칠 앞두고 부동산 규제와 입주물량 증가 등의 뉴스가 쏟아지는 것을 보고 갑자기 불안해졌습니다. 집값이 떨어져 전세 보증금을 받지 못하면? 자칫 '깡통 찰 수 있겠다'는 걱정이 드네요.

전세 계약이 끝나는 2년 후, A씨가 전세 보증금을 안전하게 돌려받는 방법은?

전국 주택시장에 ‘깡통전세’ 주의보가 발령됐습니다. 정부의 잇따른 부동산 규제와 입주 물량 증가 여파로 집값 하락 가능성이 커지면서 전세 세입자의 불안감도 커지고 있습니다. 세입자에게는 전재산이나 다름없는 전세 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법은 무엇일까요.

전세 보증금을 지키는 안전 장치는 크게 3가지입니다. 전입신고 후 확정일자를 받는 것과 전세권 설정 등기, 전세금반환보증보험 가입 등입니다. 

실거주+전입신고+확정일자=우선변제권


먼저 전세금을 잔금까지 모두 납부하면 바로 전입신고를 해야 합니다. 전입신고는 '이 날짜에 해당 주소지로 이사했다'는 내용을 관할 지자체에 신고하는 것이죠. 신분증은 가지고 해당 읍·면·동사무소에 직접 방문해 신고하는 것과 인터넷으로 신청하는 방법 등 2가지가 있습니다. 인터넷은 민원24 홈페이지(http://www.minwon.go.kr)에서 할 수 있으며, 본인 확인을 위해 공인인증서가 필요합니다.

전입신고 후 해당 주택에 실제로 거주를 하면 ‘대항력’이 생깁니다. 나와 집주인 외의 제3자에게 내 권리를 주장할 수 있는 힘 말이죠. 만약 계약기간 중 집주인이 바뀌더라도 남은 기간 동안 쫓겨날 걱정 없이 편하게 지낼 수 있습니다. 또 새로운 주인에게 보증금 봔환을 요구할 수 있습니다. 그러나 전입신고 만으로 집주인의 빚 때문에 집이 경매에 넘어갈 경우까지 대비할 수 없습니다.

이를 대비해 확정일자를 받아야 합니다. 법원이나 주민센터 등에서 주택 임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 임대차계약서 여백에 계약일 날짜가 찍힌 도장을 찍어줍니다. 이 때 계약일 날짜가 바로 확정일자입니다. 확정일자는 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법과 임대차계약서에 법원·등기소의 공무원 또는 읍·면·동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법 등이 있습니다. 보통 인근 읍·면·동사무소에서 전입신고와 함께 확정일자를 받는 것이 일반적입니다.

이 때는 전세계약서 원본을 지참해야 하며 임대인의 동의 여부 상관 없이 받을 수 있습니다. 이렇게 실거주+전입신고에 확정일자까지 갖추면 대항력은 물론이고 ‘우선변제권’까지 생깁니다. 우선변제권은 경매 등 상황이 발생했을 때 본인의 확정일자보다 늦게 들어온 근저당권 등 권리나 기타 채권보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

▲ 정부 규제와 입주 물량 증가 등으로 집값 하락 가능성이 커지면서 깡통 전세 대한 우려가 커지고 있다. 시민들이 한 중개업소 유리창에 붙어 있는 매물 내역을 살펴보고 있다.


전세권 설정하면 소송없이 경매신청 가능


전세권 등기 설정도 방법이 될 수 있습니다. 그러나 전세권 등기를 하려면 집주인의 동의가 필요한데 대부분의 집주인들이 꺼려합니다. 세입자 입장에서도 설정비용을 부담해야 하기 때문에 전세권을 설정하는 경우는 그리 많지 않습니다. 간혹 집주인이 전입신고를 원치 않는다든가, 주소 이전이 불가능한 세입자 등이 전세금을 보호하기 위해 전세권을 설정합니다.

전세권은 전입신고와 확정일자를 받은 것과 마찬가지로 계약기간 동안 부동산을 사용하고 기간 만료 시 전세금 반환을 요구할 수 있고 만약 경매에 넘어가더라도 후순위 권리보다 먼저 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.

전세권 설정 등기를 함으로써 얻는 강력한 힘은 소송 없이 경매 신청을 할 수 있다는 것입니다. 만약 집주인이 만기가 지났는데도 보증금을 돌려주지 않을 경우 세입자는 별도의 소송과 판결 없이 바로 경매에 넘길 수 있습니다. 그러나 전세권은 건물에만 허용되는 권리이기 때문에 경매에 넘어가면, 건물 매각대금에서만 보증금을 받아갈 수 있고 토지 매각대금에서는 받아갈 수 없다는 점을 주의해야 합니다.

집값 하락 대비 전세금 반환 보험도 필요


전세금 반환 보증보험에 가입하는 것도 방패막이 될 수 있습니다. 전세금 보증 보험은 집주인이 집값 하락 등으로 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려운 상황이 됐을 때 보증 기관이 대신 전세금을 돌려주는 상품입니다.

전세금 반환 보증보험은 집주인의 동의를 구하지 않고도 가입할 수 있습니다. 전세금 보험 상품은 HUG와 SGI서울보증 등 두 곳에서 판매합니다. 가입 대상은 아파트와 단독주택, 다가구주택, 연립·다세대 주택, 주거용 오피스텔 등입니다.

HUG 상품은 전세금이 수도권 5억원 이하, 그 외 지역은 4억원 이하여야 가입할 수 있고 SGI서울보증 상품은 전세금 액수에 제한이 없습니다. HUG의 연간 보증료율(아파트 기준)은 전세금의 0.128%입니다. 전세보증금 3억원인 아파트를 2년 계약하면 76만8000원(3억원×2년×0.128%)을 보험료로 내야 하는 셈이죠. SGI서울보증 상품은 연 0.192%다. 두 상품 모두 보험에 가입한 보증금 전액을 보장합니다.

올해부터는 세액 공제 혜택도 받을 수 있습니다. 대상은 임차 보증금 3억원 이하입니다. 공제율 12%, 연간 100만원 한도입니다.

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