주택 임대사업자 등록하면 싼 이자 대출로 바꿔준다

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내년 임대사업 인센티브 더 확대

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정부가 주택 임대사업자를 등록시키기 위한 인센티브(incentive·보상)를 속속 확대하고 있다.

국토교통부는 다가구·다세대 주택 집주인이 임대사업자로 등록할 경우 기존 은행 대출을 낮은 금리 대출로 바꿔주는 방안을 추진한다고 6일 밝혔다. 기존 매입형·리모델링형 ‘집주인 임대주택’ 사업에 2018년부터 융자형 사업을 추가하는 내용이다. 내년에 2500억원을 투입해 6000실 규모로 추진한다.
 
기존 집주인 임대주택 사업은 집주인에게 연 1.5% 수준 금리로 주택도시기금을 빌려줘 다가구 등을 수선(리모델링형)·매입(매입형)하도록 지원했다. 임대 관리는 한국토지주택공사(LH)가 맡아 집주인에게 확정 수익을 준다. 융자형 사업은 더 낮은 금리의 주택도시기금으로 기존 주택담보대출을 갚고 정식 임대사업자로 등록하도록 하는 것이다.
금리 수준은 추후 확정된다. 집주인은 임대주택 관리, 임차인 선정 등을 직접하는 대신 임대료를 시세의 85% 이하로 맞추고 임대료 인상 규제를 받는다. 김흥진 국토부 주택정책관은 "집주인의 대출 부담을 덜어주는 만큼 공적 임대가 늘어날 것으로 기대한다"고 말했다. 
  
직전에도 입대사업자 등록을 활성화하기 위한 대책이 나왔다. 국토부는 최근 ‘민간임대 주택에 관한 특별법’ 시행령을 개정해 일반임대를 임대기간 중 준공공임대로 바꿀 수 있도록 했다. 민간임대는 4년짜리 일반임대와 8년짜리 준공공임대로 나뉜다.

일반임대도 취득세·보유세·소득세 경감 혜택이 있지만 양도세 절감 혜택은 준공공임대가 훨씬 크다. 전용면적 85㎡ 이하 주택을 준공공임대로 등록해 10년 이상 장기 임대하면 양도세를 100% 감면하는 식이다. 다만 임대기간이 길고 임대료 인상 억제 등 규제를 받는다.
 

미등록자 과세는 강화될 전망


임대사업자 등록을 주저하게 한 ‘6억원 룰’도 손볼 계획이다. 양도소득세와 종합부동산세는 수도권의 경우 공시가격 기준 6억원 이하(지방 3억원 이하) 주택을 5년간 보유해야 감면된다.

공시가격 6억원이면 시가로 8억~10억원 정도다. 서울 강남권 아파트 대부분이 10억원을 넘어 다주택자가 임대사업자로 등록해도 세제 혜택을 누리기 쉽지 않았다. 정부는 공시가 6억원 초과 주택을 임대주택으로 등록할 경우에도 양도세 등 세제 지원을 하는 방안을 검토 중이다.
 
정부가 속속 ‘당근’을 내놓는 건 다주택자의 임대사업자 등록을 유도할 인센티브가 작다는 지적에 따라서다. 주택 임대사업자 등록제는 전·월세를 놓는 집주인이 임대주택의 임대료 수준과 계약기간을 신고하는 것이다. 사업자 등록을 하면 양도세·재산세·종부세 등 감면 혜택을 누릴 수 있지만 조건이 있다. 재산세를 감면받으려면 주거용을 제외한 주택을 2채 이상 세놓아야 한다. 또 전용 85㎡ 초과 임대주택은 재산세 감면 혜택을 받을 수 없다. 


조건이 까다롭다 보니 호응이 떨어진다. 서울시에 따르면 지난달 기준 시내 개인 소유주택 280만3526가구 중 다주택자가 갖고 있는 가구가 89만1175가구다. 그런데 다주택자 중 임대사업자로 등록한 가구는 37만431가구(42%) 수준이다.

전재범 강원대 부동산학과 교수는 "일정 기간 파격적인 인센티브를 줘야 한다. 재산세·양도세 등 세금 감면 폭을 더 늘리고 세금 면제하는 전용 면적도 확대해야 한다"고 말했다.
 
함영진 부동산114리서치센터장은 "세원을 양성화한다는 정부 의지가 강해 미등록 임대사업자가 과세를 피하기 어려워질 전망이다. 장기적 관점에서 정부 인센티브를 활용해 임대사업자로 등록하는 게 절세에 유리할 수 있다"고 조언했다.

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