강남 재건축 '7억 로또' 실제 시세차익은?

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다주택자 2억만 손에 쥘 듯

청약경쟁률이 하늘을 찌르는 서울 강남권 재건축 아파트는 과연 ‘로또’일까.

서초구 잠원동 옛 신반포6차를 재건축하는 신반포센트럴자이가 3.3㎡당 평균 4250만원의 비싼 분양가인데도 지난 8일 1순위 청약접수 결과 평균 168대 1, 최고 510대 1의 경쟁률을 기록했다.

경쟁률 숫자로는 지난해 10월 서초구 반포동 아크로리버뷰(옛 신반포5차)의 평균 307대에 밀리지만 청약자 수는 훨씬 더 많다. 2015년 11월 1200여 가구를 일반분양한 송파구 가락동 헬리오시티(옛 가락시영)에 몰린 4만2000명 이후 가장 많은 1만6000여 명이다. 

그런데 신반포센트럴자이 청약자가 통과해야 하는 실제 경쟁률은 이보다 훨씬 더 높다. 주택형별로 공급량의 50(전용 85㎡ 초과)~75%(85㎡ 이하)가 청약가점제 몫이어서 이를 뺀 물량이 추첨제 대상이다.

청약 접수한 98가구 중 가점제 몫이 66가구이고 가점제 물량을 뺀 경쟁률은 평균 513대 1로 치솟는다. 최고 경쟁률이 나온 59㎡C(이하 전용면적)의 경우 5가구 모집에 2550명이 신청했다.

가점제 물량이 4가구이고 1가구만 추첨 방식이다. 가점제로 당첨된 4명을 제외한 2546명이 경쟁을 벌여야 해 추첨제 경쟁률은 2546대 1이다.  

▲ 정부의 분양가 압박으로 강남권 재건축 단지들에 억대 시세차익을 기대할 수 있는 아파트 분양이 잇따르고 있다. 사진은 서초구 잠원동 신반포센트럴자이 견본주택에 들어가기 위해 길게 줄지어 있는 방문객 모습.


신반포센트럴자이 추첨제 경쟁률 평균 513대 1


청약가점제 당첨 커트라인도 매우 높을 것으로 예상된다. 이번 신반포센트럴자이의 커트라인은 65점 이상으로 업계는 보고 있다. 

이같은 치열한 청약경쟁의 주요 원인은 ‘로또’ 기대다. 이 단지와 견줄 만한 주변 아파트 시세가 3.3㎡당 5000만~6000만원 선이어서 당첨은 3.3㎡당 1000만원의 시세차익을 안겨주는 셈이다.

지은 지 9년 된 래미안퍼스티지가 3.3㎡당 평균 5000만원이고 지난해 입주한 아크로리버파크는 3.3㎡당 6000만원에 육박한다.  
 

신반포센트럴자이 59㎡의 분양가가 10억~11억원. 올 들어 래미안퍼스티지와 아크로리버파크 최고 실거래가는 각각 15억1000만원, 15억5000만원이었다. 84㎡는 최고 15억5000만원인데 래미안퍼스티지의 같은 크기가 올 들어 최고 19억원까지, 같은 크기 아크로리버파크는 23억원까지 거래됐다. 

신반포센트럴자이 114㎡ 분양가(최고 21억원)는 비슷한 크기의 래미안퍼스티지와 아크로리버파크보다 2억~7억원 싸다.

그런데 기대만큼 웃돈을 실제로 손에 쥘 수 있을까. ‘로또’ 뒤에 숨은 변수가 많아 액면 그대로 믿어서는 안 된다. 분양권 전매 금지 등으로 차익을 실현하는 데 2년 반 이상 걸리고 고가주택이어서 각종 세금이 만만찮다. 대출 문턱도 높다.  

소유권 이전등기 이후 전매 가능

 
신반포센트럴자이는 소유권 이전등기까지 전매할 수 없다. 중도금과 잔금을 모두 치른 뒤 소유권을 넘겨받은 뒤 팔아야 한다. 가장 빨리 시세차익을 챙길 수 있는 게 입주예정 시기인 2020년 4월 이후다.  

양도차익을 59㎡형 3억원, 84㎡형 5억원, 114㎡형 7억원 넘을 것으로 보고 전매가 가능할 시기까지 들어가는 비용을 따져보자.

당첨자는 전매 때까지 계약금(분양가의 10%)과 중도금(분양가의 60%), 잔금(30%)을 내야 한다. 소유권 이전을 위해 취득세를 내야 하고 양도 후 시세차익에 대해 양도세도 부담해야 한다. 

강남권 등 투기과열지구의 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용해 분양가의 40%를 대출받고 계약금과 나머지 중도금 20%, 잔금은 모두 자기 돈으로 마련하는 것으로 보자.     

이 아파트 모든 주택의 분양가가 9억원이 넘어 주택도시보증공사(HUG) 등의 중도금 대출 보증이 나오지 않기 때문에 당첨자는 개인신용 대출이든, 기존 보유 주택이나 전셋집 담보대출 등으로 스스로 중도금을 빌려야 한다. 

대출이자를 현 중도금대출금리 수준인 연 3.5%를 적용하면 59㎡(평균 분양 10억7000만원)의 대출이자가 2300만원이다. 취득세는 세율 3.3%를 적용 받아 3531만원이다.
 

계산의 편의를 위해 양도세 세율이 적용되는 과세표준 금액(양도차익-공제금액)을 59㎡형 3억원, 84㎡형 5억원, 114㎡형 7억원으로 잡았다. 과세구간이 겹치는 3억원과 5억원의 경우 초과 세율을 적용했다. 

입주 후 바로 팔면 다주택자 양도세가 차익 절반 차지


양도차익 3억원 초과의 경우 내년부터 신설되는 3억~5억원 구간의 40%가 기본세율이다. 1주택자는 기본세율이지만 서초구가 조정대상지역이어서 다주택자는 중과돼 2주택자 50%, 3주택 이상자 60%다. 양도세 계산 결과 1주택자 9460만원, 2주택자 1억2460만원, 3주택 이상자는 양도차익의 절반 정도인 1억5460만원이다. 

중도금 대출이자와 취득세·양도세를 합친 금액은 1억5000만~2억1000만원이다. 이를 제외하고 실제로 손에 들어오는 돈은 1주택자 1억5000만원, 3주택 이상자 9000만원 정도다. 3주택 이상자는 3분의 1 정도밖에 남지 않는 셈이다. 

마찬가지로 84㎡는 1억4000만~2억4000만원, 114㎡의 경우 1억9000만~ 3억3000만원 정도 손에 쥐게 된다.  

2년 거주하더라도 9억 초과분은 양도세 대상

 
1주택자는 취득 후 바로 팔지 않고 2년 거주하면 양도세 감면을 노릴 수 있다. 1주택자 양도세 비과세 혜택이 양도가격 9억원 이하에만 적용돼 9억원 초과분만 양도세를 낸다.

2년 거주 후 같은 금액으로 매도할 경우 양도세가 59㎡형 7000여 만원, 84㎡형 9000여 만원, 114㎡형 1억원가량 줄게 된다. 대신 2년간 대출이자와 재산세·종합부동산세를 내야 한다.

입주 때 잔금 대출에 총부채상환비율(DTI) 40%가 적용되기 때문에 소득이 많아야만 대출 받을 수 있다.  
 

59㎡형 분양가 10억7000만원의 40%인 4억2800만원을 DTI 40%로 대출받으려면 연소득이 7500만원 정도 이상이어야 한다. 

84㎡형 평균 분양가인 14억8750만원의 40%를 대출받는 데는 연소득이 1억원 이상, 114㎡형 분양가의 40%인 8억여 원을 대출받으려면 연소득이 1억4000만원 이상이어야 한다.
  
2년간 잔금 대출 이자는 59㎡형 3000만원 정도다. 84㎡형은 4200만원 선이다. 114㎡형이 5700만원이다. 재산세·종부세는 59㎡형 500만원, 84㎡형 1000만원, 114㎡형 1800만원 선이다.

입주 후 2년간 추가로 들어가는 비용은 총 3500만~7500만원 선이다. 이 금액을 뺀 양도세 절감액은 59㎡ 3700만원, 84㎡ 4200만원, 114㎡ 2000만원이다.

결국 2년 거주 후 매도하게 되면 59㎡는 양도차익 3억원 중 60%인 1억8000만원을, 84㎡은 5억원 중 절반이 넘는 2억9000만원을, 114㎡는 절반인 3억5000원을 남기게 된다.
 
이보다 가장 큰 변수는 집값 움직임이다. 집값이 기대만큼 오르지 못하면 수익은 커녕 손해를 볼 수도 있다. 금리 인상 가능성도 커 금리가 오르면 그만큼 남는 게 줄어든다. 물론 집값이  오르면 차익도 커진다.

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