분양가 상한제의 역설 … 강남에 후분양 바람

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"제값 받자" 재건축 조합원들 선호

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지난 9일 서울 서초구 반포동 ‘신반포 15차’의 재건축 시공사로 대우건설이 선정됐다. 총회에서 총 180표 중 103표를 얻어 롯데건설을 따돌렸다. 조합원의 관심을 끌어낸 데는 ‘후분양 제안’ 영향이 컸다.

대우건설 관계자는 "시장 상황을 고려해 조합이 원하는 시점으로 분양 시기를 늦출 수 있다고 제안한 점이 조합원을 사로잡은 것 같다"고 말했다. 조합은 나중에 총회 등을 통해 후분양 실시 여부를 정할 방침이다.

재건축 최대어로 꼽히는 인근 반포주공1단지(1·2·4주구) 시공사 입찰에서도 GS건설과 현대건설이 나란히 ‘후분양이 가능하다’는 파격 제안을 내놓았다. 박성하 GS건설 도시정비팀 차장은 "조합에서 후분양 방식을 원하면 이를 받아들일 것"이라고 말했다.

서울 강남 재건축 시장에 후분양제가 급부상하고 있다. 그동안 건설사들은 후분양 방식을 꺼려 왔지만, 정부 규제로 인한 시장 압력 때문에 스스로 후분양 카드를 꺼내 드는 모양새다.

후분양이란 아파트를 착공 시점에 분양하는 선분양제와 달리 건설사가 일정 수준 이상 지은 후 분양하는 방식이다. 선분양보다 분양 시점이 2~3년가량 늦다.

후분양제는 2003년 노무현 정부 당시 재건축 단지에 의무적으로 도입됐다. 재건축 조합의 수익성을 떨어뜨려 투기 수요를 줄이려는 목적에서다. 그러나 분양 시점이 늦어지면서 금융비용 등이 반영돼 분양가를 높이는 부작용이 나타나 2008년 폐지됐다.

지금은 선분양이나 후분양을 자율적으로 선택할 수 있다. 그러나 선분양이 대부분이다. 후분양을 할 경우 건설사 입장에선 분양가의 70% 정도인 계약금·중도금 없이 아파트 공사 대금을 자체 조달해야 하고, 소비자도 짧게는 몇 개월 안에 집값을 내야 하는 부담이 있기 때문이다.

자금력 없는 중소업체는 사업 곤란


이처럼 리스크(위험)가 큰 후분양 방식이 재건축 시장에 갑작스럽게 등장한 이유는 역설적으로 정부의 분양가 규제 때문이다. 분양보증 권한을 쥔 주택도시보증공사(HUG)는 강남 4구 등을 고분양가 관리지역으로 지정해 사실상 분양가를 제한하고 있는 데다 10월 말엔 분양가 상한제가 도입된다.

이에 재건축 조합이 원하는 수준의 분양가를 받지 못할 가능성이 커지자 분양 시점을 미루려 하는 것이다. 최근 분양한 서초구 ‘신반포 센트럴자이’(신반포6차 재건축)와 분양을 앞둔 강남구 ‘래미안 강남 포레스트’(개포시영 재건축)는 3.3㎡당 평균 분양가가 시장 예상보다 400만원가량 낮게 책정돼 "당첨되면 로또"라는 말까지 나왔다.

분양가를 낮추면 일반분양 당첨자는 그만큼 시세차익을 기대할 수 있지만 조합원 입장에선 분양 수입이 줄어 추가부담금(입주 때 추가로 내는 돈)이 늘어난다. 백준 J&K도시정비 대표는 "재건축을 통한 수익이 줄 것을 우려해 아예 분양을 미루는 게 낫다고 보는 것"이라며 "건설사도 조합원 표심을 얻기 위해 후분양을 제안하고 있다"고 말했다.

후분양도 분양가 상한제 적용 대상이지만, 착공부터 분양 시점까지 오른 땅값 상승분과 공사비 등을 반영하면 분양가를 조금이라도 높일 수 있다. 박성하 GS건설 차장은 "반포주공1단지에 후분양제를 도입하게 되면 (선분양 때보다) 3.3㎡당 200만원 정도 분양가가 상승할 것"이라고 전망했다. 아파트 골조공사를 3분의 2 이상 진행한 후 분양하면 HUG의 분양보증을 받지 않아도 된다. HUG 관계자는 "이 경우 건설사 두 곳의 연대보증을 받는 점이 충족돼야 한다"고 말했다.

전문가들은 강남권에서 후분양을 검토 또는 도입하는 재건축 단지가 늘어날 것으로 본다. 다음달 말 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제가 시행되면 강남권 아파트 일반분양가가 10% 이상 낮아져 조합원 부담이 커질 것으로 예상되기 때문이다.

그러나 후분양이 강북 재개발이나 지방으로 확산될 가능성은 크지 않아 보인다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "강남권은 장기적으로 가격이 오를 것이란 전망이 많고, 재무적 안전성이 높은 대형사가 주로 시공을 맡아 후분양이 큰 무리가 없지만, 비강남은 집값 상승 여력이 낮은 데다 소비자 입장에서도 목돈 부담이 커 도입이 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

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