잔금 납부 안 했으면 ‘2년 거주’해야 양도세 면제

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바뀐 부동산 세제 궁금증 Q&A

‘8·2 부동산 대책’이 발표된 지 일주일 이상 지났지만, 부동산 소비자들의 궁금증은 완전히 해소되지 않고 있다. 소비자들이 가장 헷갈리는 건 역시 세금 문제다. 원래 복잡하고 어려운 내용인데 양도세 중과 등 새로운 내용이 추가되면서 더욱 어려워졌기 때문이다.

기획재정부의 도움을 얻어 주요 부동산 세제의 의문점을 문답으로 정리했다.
 
1주택 보유자다. 기존에는 양도세 면제를 받으려면 ‘2년 보유’ 요건만 충족하면 됐는데 이제부터 ‘2년 거주’ 요건을 추가로 충족해야 한다고 들었다. 기존에 주택을 가진 사람들에게도 이 규정이 새로 적용되는 건가.

"아니다. 기존 주택 보유자들은 종전대로 2년 보유 요건만 충족하면 매도 시 양도세를 내지 않아도 된다. ‘2년 거주’ 요건은 서울·과천·세종시 등 40개 조정대상지역에서 8월 3일 이후 주택을 취득한 사람들에게만 적용된다."
 
8월 2일에 집을 구매하기로 계약하고 계약금을 치렀다. 아직 잔금을 납부하지 않았는데 이 경우는 어떻게 되나.

"주택의 취득일은 잔금지급일과 등기일 중 빠른 날이다. 잔금을 납부하지 않았다면 주택 취득으로 인정받지 못하게 되기 때문에 2년 거주 요건을 충족시켜야 양도세 면제 혜택을 받을 수 있다."
 
재건축으로 신축된 아파트(입주 가능)를 사들여 8월 2일 전에 잔금을 치렀다. 하지만 아직 등기가 나지 않았는데 이 경우에도 2년 거주 요건을 충족해야 하나.

"아니다. 위에 언급한 대로 주택의 취득일은 잔금지급일과 등기일 중 빠른 날이다. 등기가 나지 않았다 하더라도 잔금을 치른 2일 주택을 취득한 것으로 간주한다. 이 때문에 종전대로 2년 보유 요건만 충족하면 매도 시 양도세를 면제받을 수 있다."

건설 중인 서울 재건축 아파트의 입주권을 매입해 8월 2일 토지 등기를 마쳤다. 이 경우도 2년만 보유하면 1가구 1주택에 해당하나.

"그렇지 않다. 입주권은 주택이 완공되지 않은 상황에서 향후 지어질 주택에 들어갈 권리라 주택 취득으로 인정받지 못한다는 게 기재부의 설명이다. 이 때문에 주택이 완공된 이후 입주해 2년 거주 요건을 충족해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다."
 
2013년 미분양 주택 등 일정 요건을 갖춘 주택을 구매하면 5년 간의 양도세 면제 혜택을 줬고, 보유주택 수에 추가되지도 않았다. 당시 해당 주택을 샀는데 8·2 대책으로 상황이 달라지는 건 없나.

"당장 달라지는 것은 없다. 2013년 ‘4·1 부동산 대책’ 당시 부여된 혜택은 이번 대책과 관계없이 유효하다. 다만 조세특례제한법에 ‘부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에는 (관련 혜택을) 적용하지 않는다’는 단서 조항이 있어 소비자들이 혼동하는 경우가 있다.

기재부는 ‘단서 조항에 나온 지역은 이번에 새로 지정된 투기지역이나 조정대상지역을 말하는 것이 아니며 시행령에서 별도로 지정을 해야 하는 지역’이라고 설명했다. 시행령 개정이 없는 한 혜택은 계속 유효하다."
 
2주택 보유자인데 한 채는 1억원에도 못 미치는 저가 주택이다. 이런 주택도 양도세 중과 대상이 되나.

"중과 대상에서 제외된다. 정부는 기존에 양도세 중과 대상에세 제외됐던 2주택 보유자들의 일부 주택들을 이번 제도 시행 이후에도 계속 제외하기로 했다.

중과 대상에서 제외되는 주택들은 ▶정비구역 내 주택을 제외한 수도권의 1억원 이하 주택과 지방의 3억원 이하 주택 ▶장기임대주택, ▶상속일로부터 5년이 경과하지 않은 주택 ▶장기사원용 주택 ▶가정어린이집 ▶결혼이나 노부모 봉양 등의 이유로 집을 합친 이후 5년이 경과하지 않은 주택 등이다.

근무상 형편이나 취학·질병요양 등 사유로 1년 이상 거주하고, 관련 문제가 해소된 후 3년 내에 파는 주택도 중과 대상에서 제외된다."
 
오피스텔도 양도세 중과 대상이 되나.

"오피스텔은 주거용으로 사용되고 있을 경우에만 주택으로 분류되기 때문에 주거용 오피스텔을 포함해 2주택 이상 보유한 경우는 양도세 중과 대상이 된다. 물론 업무용 오피스텔이라도 실질적으로 주거용으로 사용된다면 주택으로 분류된다."
 
집 세 채 중 한 채는 투기지역에, 두 채는 비투기지역에 있다. 비투기지역 주택을 먼저 팔아도 양도세 중과 대상이 되나.

"그렇지 않다. 3일부터 시행된 투기지역 주택 매도자에 대한 양도세 중과(+10%포인트)는 말 그대로 투기지역 내 주택을 매도하는 3주택 이상 보유자에게만 적용된다. 3주택 이상 보유자라도 비투기지역 내 주택을 매도하는 경우에는 양도세 중과 대상이 아니라는 게 기재부의 설명이다."
 
집 세 채 중 두 채는 조정대상지역에 있고, 다른 한 채는 조정대상지역이 아닌 시골에 있다. 내년 4월 1일 이후에 집을 팔아야 한다면 뭘 먼저 파는 게 유리할까.

"양도차익에 따른 양도세를 계산해봐야 한다. 양도차익이 같다면 시골집을 먼저 팔아야 한다. 조정대상지역 이외 지역에 있는 집은 양도세 중과 대상이 아니기 때문에 일반세율로 양도세를 내면 된다. 반대로 조정대상지역 내 주택을 먼저 팔면 ‘양도세율+20%포인트’의 높은 세율에 따라 세금을 내야 한다." 

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