10년새 10억원 뚝...원조 '하늘 궁전' 타워팰리스의 굴욕

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럭셔리 펜트하우스 예정공시가격 보니

DA 300

2002년 서울 도곡동에 들어선 타워팰리스. 국내 초고층 고급 아파트의 대명사로 불렸다. 이 중에도 면적이 100평형이 넘는 최고급 아파트가 있다. 타워팰리스 1차 61층에 있는 102평형(전용 244㎥?이하 전용면적)이다.

몸값이 어느 정도일까. 정부의 공인가격인 공시가격이 입주 직후인 2003년 1월 1일 기준 18억원에서 2000년대 초중반 주택경기 호황기를 지나며 2007년 1월 1일 40억800만원으로 배 이상 뛰었다. 하지만 올 1월 1일 기준 예정 공시가격은 30억원. 10년 새 10억여원(25%)이 떨어졌다.

이 기간 서울 아파트값은 평균 18%의 상승률을 나타냈고, 이 아파트가 속한 강남구는 소폭이나마 2% 올랐다.

타워팰리스 1차에 이어 2년 뒤 완공된 서울 시내 최고층인 타워팰리스 3차의 꼭대기 층인 69층, 전용면적 235㎡ 아파트. 2007년 39억2000만원이던 공시가격이 올해 28억8000만원으로 잠정 정해졌다.  

초고층 럭셔리 펜트하우스(꼭대기 층 고급주택)인 ‘하늘 궁전’ 시대를 연 타워팰리스의 가격 추락. 수퍼리치(초고액자산가)만이 살 수 있는 0.001%의 최고급 주택에 세대교체 바람이 거세다. 전통의 강남 초고층 아파트가 밀려나고 신흥 인기 주거지역의 새 아파트들이 최고가로 올라선다.

▲ 올해 에정 공시가격이 50억원이 넘는 한남더힐 펜트하우스.


'0.01%'의 럭셔리 펜트하우스


전용면적 244㎡(100평형대) 안팎 아파트는 전국적으로 1000가구가량이다. 전체 980만 가구의 0.01%에 불과하다. 타워팰리스의 분양 성공에 힘입어 2000년대 초중반 많이 들어섰다. 2008년 금융위기를 맞아 고가주택시장이 타격을 받으면서 사실상 신규 분양은 끊겼다.   

본지는 이중 대표적인 11개 아파트 단지 내 펜트하우스의 올해 예정 공시가격을 조사했다. 럭셔리 펜트하우스는 거래가 거의 없어 시세가 형성되지 않기 때문에 몸값을 가늠하는 데 공시가격이 적합하다. 공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 정부가 재산세 등 세금 부과기준으로 삼기 위해 감정평가를 거쳐 정하는 금액이다. 대개 시세의 70~80% 선이다.
 
올해 공시가격은 3월 15일부터 지난 4일까지 예정가격 열람을 거쳐 이달 말 확정고시된다.
 
11가구의 총 공시가격은 339억원으로 가구당 평균 31억원 정도로 집계됐다.
 
서울 용산구 한남동 한남더힐 244㎡이 51억400만원으로 최고가격이었다. 역대 아파트 공시가격으로 최고금액이기도 하다. 타워팰리스 1차 244㎡은 5위로 나타났다.


타워팰리스는 금융위기 이후 가격 회복 못해


고급 주택들이 금융위기 이후 크게 떨어진 가격을 대부분 회복한 반면 타워팰리스는 별달리 반등하지 못했다. 2013년 29억5200만원까지 하락했다가 불과 5000만원가량 오르는 데 그쳤다. 그러면서 타워팰리스 이후 등장한 단지에 잇따라 추월당했다.
 
강남구 삼성동 아이파크가 2004년 완공돼 2005년 공시가격에 처음 이름을 올릴 때부터 타워팰리스를 눌렀다. 타워팰리스 1차 244㎡는 2011년까지 7년간 2위 자리를 지키다 2011년 한꺼번에 등장한 단지들에 잇따라 밀렸다.

서울 성동구 성수동 갤러리아포레의 43층 241㎡이 34억원으로 타워팰리스(32억원)보다 2억원 더 높았다. 부산시 해운대 두산위브더제니스 80층 222㎡는 31억8000여만원으로 3.3㎡당 면적기준에서 4700여만원이나 돼 타워팰리스보다 400만원 정도 많았다.

타워팰리스는 그 뒤 해운대 두산위브더제니스를 제치긴 했으나 2013년부터 서울 용산구 한남동 한남더힐을 넘지 못했다. 그러다 올해는 지난해 입주한 서울 서초구 반포동 아크로리버파크에도 윗자리를 내줬다. 이 아파트 32층 234㎡가 40억원 정도로 타워팰리스보다 10억원 더 비싸다.


올해 타워팰리스 1차 준공 15년으로 리모델링 연한


타워팰리스가 밀린 것은 럭셔리 펜트하우스가 늘며 희소성이 떨어진 데다 주택 품질이 예전과 확 달라졌기 때문이다. 타워팰리스 1차는 올해 리모델링을 할 수 있는 연한인 준공 15년을 맞았다.
 
김신조 내외주건 사장은 “타워팰리스는 상업지역에 들어섰기 때문에 주거지역에 지어진 단지들에 비해 쾌적성이 떨어진다”며 “금융위기 이후 아파트 평면과 시스템 등이 이전과 비교하기 어려울 정도로 개선됐다”고 말했다.

타워팰리스 인근 부동산중개업소 공인중개사는 “들어오려는 수요는 별로 없고 기존 거주자 중 갤러리아포레 등 새 아파트로 옮긴 경우가 많다”고 전했다.

타워팰리스의 도태와 대조적으로 한남더힐의 약진이 두드러진다. 한남더힐 펜트하우스는 2011년 6월 1일 기준으로 39억7600만원으로 첫 공시가격을 기록한 뒤 6년 반 동안 67%나 급등했다.

지난해 한해 동안만 21% 올랐다. 원래 임대주택이었다가 큰 주택형의 경우 지난해부터 분양전환(소유권 이전)돼 일반주택으로 바뀌면서 가격이 뛰었다. 일반주택은 임대주택과 달리 재산권 행사가 자유로워 감정평가 금액이 더 많이 나온다.

한남더힐 최고가 펜트하우스는 조망권이 별로인  3층인데도 가격은 하늘 높은 줄 모른다.

서울 중구 신당동 지상공인 전경택 대표는 “한남더힐은 한강변 등 입지여건도 손색 없지만 다른 아파트에 비해 대지지분이 훨씬 넓다”며 “펜트하우스는 저층이어서 아파트보다 쾌적한 단독주택 분위기가 강하다”고 말했다.

대지지분이 크면 이후 재건축 등의 사업성이 크다. 한남더힐의 대지지분은 주택 크기의 90% 선인데 다른 초고층 아파트의 대지지분은 10~20%에 불과하다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석위원은 "럭셔리 펜트하우스 시장에도 '신상'(신상품)이 뜨고 쾌적성이 비중이 커졌다"고 말했다.

한남더힐 펜트하우스 보유세 4300여 만원


럭셔리펜트하우스는 비싸고 큰 만큼 보유세 부담이 크고 관리비가 만만치 않다. 공시가격이 모두 3억원이 넘어 0.4%의 재산세율을 적용 받는다. 이들 펜트하우스 한 채만 갖고 있다고 보면 9억원 초과분에 종합부동산세가 나온다. 세율은 공시가격에 따라 0.5~1%다.

공시가격 51억400만원인 한넘더힐이 재산세 1800여만원, 종부세 2500여만원 등 총 4300여만원이다. 공시가격 30억원인 타워팰리스 보유세는 2000여만원이다.

이들 아파트는 집 크기가 커 관리비 부담도 상당해 많게는 월 150만원까지 나온다.
 
초고층 펜트하우스에 또다시 세대교체가 이뤄질지 관심을 끈다. 금융위기 이후 근 10년만에 다시 신규 분양물량이 나오기 때문이다.
 
대림산업이 다음달 분양해 서울 성동구 뚝섬 갤러리아포레 옆에 짓는 48층 아크로서울포레스트 꼭대기에 전용면적 261~273㎡ 6가구를 짓는다. 효성도 같은달 용산에서 분양하는 43층 높이의 효성 해링턴 플레이스에 237㎡ 2가구를 들인다.

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